Продавец: права, обязанности, ответственность

Порядок заключения договора купли-продажи земельного участка будет зависеть от того, каким путем осуществляется продажа земельного участка, это напрямую влияет на порядок согласования существенных условий договора.

Учитывая, что большая часть земель находится в собственности государства, а в большей части сделок по продаже земли стороной-продавцом являются исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, остановимся на некоторых особенностях купли-продажи земельных участков путем проведения торгов (конкурсов, аукционов), а также путем реализации права на приватизацию земельного участка.

При продаже земельного участка путем проведения торгов (конкурсов, аукционов) продавцом выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Организатор торгов (конкурсов, аукционов) - собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. Продавец определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену и сумму задатка. I Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) определяется в соответствии с ГК РФ (ст.447) и ЗК РФ (ст.38). В настоящее время также действуют Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (утв. постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 №808).

Как следует из вышеуказанных "Правил организации и проведения торгов...", торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса.

При продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков организатор торгов:

1. определяет место, даты и время начала и окончания приема заявок об участии в торгах, место, дату и время определения участников торгов, место и срок подведения итогов торгов;
2. организует подготовку и публикацию извещения о проведении торгов (или об отказе в их проведении), а также информации о результатах торгов;
3. выдает необходимые материалы и соответствующие документы юридическим и физическим лицам, намеревающимся принять участие в торгах;
4. принимает заявки и документы от претендентов, а также предложения при проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, организует регистрацию заявок в журнале приема заявок, обеспечивает сохранность представленных заявок, документов и предложений, а также конфиденциальность сведений о лицах, подавших заявки и предложения, и содержания представленных ими документов до момента их соглашения при проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене;
5. организует осмотр земельных участков на местности;
6. проверяет правильность оформления документов, представленных претендентами;
7. принимает решение о признании претендентов участниками торгов или об отказе в допуске к участию в торгах;
8. определяет победителя торгов и оформляет протокол о результатах торгов;
9. готовит проекты договоров купли-продажи земельных участков;
10. подписывает от имени собственника договоры купли-продажи земельных участков по результатам торгов;
11. осуществляет иные предусмотренные функции.

При продаже находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков функции организатора торгов определяются соответственно полномочным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи земельного участка. При этом договор купли-продажи подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола.

Рассмотрим вкратце особенности купли-продажи земель путем реализации права на приватизацию земельного участка в порядке ст.36 ЗК РФ. Исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Физические и юридические лица, имеющие в собственности здания (сооружения), расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное по своему выбору право на аренду или приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица должны обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления заявления должен подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (п.6 ст.36 ЗК РФ).

Как в случае приобретения земельного участка по результатам аукциона, так и в результате реализации права на приватизацию земельного участка стороны заключают договор купли-продажи земельного участка.

Важно подчеркнуть, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п.1 ст.37 ЗК РФ). Соответственно, объектом купли-продажи не может быть доля земельного участка, т. к. "доля" (или часть земельного участка) является неразделенным земельным участком (не прошедшим государственный кадастровый учет как самостоятельный земельный участок). Подтверждается вышесказанное и материалами арбитражной практики (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.03.2004 №15671/03). Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В дальнейшем рассмотрим права и обязанности продавца через призму договора купли-продажи земельного участка.

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, в свою очередь покупатель обязуется принять участок и произвести за него определенную плату.

Перейдем непосредственно к рассмотрению обязанностей продавца земельного участка. Продавец обязан:

Продавец обязан передать земельный участок покупателю. Срок исполнения продавцом обязанности передать земельный участок покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить ст314 Г в соответствии с правилами, предусмотренными ст. ГК РФ. Продавец вправе исполнять такой договор До 30 дней с наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя. Необходимо учитывать, что право собственности на земельный участок сохраняется за продавцом до момента совершения государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок за Покупателем. 1 Согласно ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать земельный участок покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Продавец обязан передать земельный участок надлежащего качества. Качество должно соответствовать условиям договора, целевому назначению земельного участка.

К основному праву продавца относится право требования своевременной оплаты по договору. В тех случаях, когда продавцом выступает полномочный орган исполнительной власти, он вправе:

Как следует из ст.553 ГК РФ, в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Продавец не вправе требовать включения в договор купли-продажи земельного участка следующих условий (п.2 ст.37 ЗК РФ):

Даже в случае их включения в текст договора, они считаются недействительными, а значит, не имеют правовых последствий.

Продавец несет ответственность в случае предоставления заведомо ложной информации:

Гражданским законодательством (ст.557 ГК РФ) закреплены последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст.475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.