Самовольная постройка

Круг обстоятельств, имеющих юридическое значение по делам данной категории, должен определятся, исходя из общих условий, соблюдение которых требует при строительстве или реконструкции любого объекта недвижимости. Эти условия можно сгруппировать в общем виде следующим образом:

Если самовольная постройка возведена собственником (владельцем, пользователем) земельного участка, то его права на этот участок подтверждаются записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также государственными актами, свидетельствами и другими документами, удостоверяющими права на землю и выданными гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав недвижимое имущество и сделок с ним, либо выданными позднее, но до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 №219, свидетельствами о праве собственности на землю по формам, утвержденным Указом Президента РФ от 27.10.1993 №1767 Постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 №177 также государственными актами о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, прав постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 1709.1991 №493.

Сложнее разрешить вопрос, когда постройка возведена лицом на не принадлежащем ему земельном участке. Порядок закрепления за застройщиком земельного участка под самовольной постройкой законом прямо не определён. Здесь возможны две ситуации: земля находится в государственной или муниципальной собственности и является свободной от прав на неё физических или юридических лиц; или земля находится в частной собственности, правомерном владении или пользовании других физических или юридических лиц.

В ПРЕВОМ СЛУЧАЕ истцу следует представить суду доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, для использования в целях, соответствующих назначению этой постройки. Судебная практика исходит из того, что такими доказательствами могут быть не только решения, принимаемые в порядке ст.32 ЗК РФ, но и другие данные, свидетельствующие о согласии соответствующего государственного органа или органа местного самоуправления предоставить земельный участок под самовольной постройкой. В частности, уполномоченный орган может сообщить о что участок под самовольно возведенным строение будет предоставлен тому лицу, за которым суд признает о собственности на это строение (Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1997. №10).

Если самовольная постройка возведена на земельном участке, принадлежащем другому физическому или юридическому лицу, то право собственности на нее может быть признано за застройщиком при условии перехода к нему соответствующего права на земельный участок или его часть по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, с учетом предусмотренных Земельным кодексом РФ ограничений оборотоспособности земельных участков.

Отдельно следует остановиться на наиболее распространенных в судебной практике случаях, когда самовольная постройка возведена собственником (владельцем, пользователем) земельного участка совместно с другими лицами (членами семьи, родственниками или посторонними для него лицами), претендующими на признание за ними права собственности на эту постройку либо ее часть. Представляется, что право указанных лиц на землю под самовольный строением может возникнуть на основании, ст. ст. 271, 273 ГК РФ, если за ними будет признано право собственности на это строение или его часть. Подобный вывод следует из правомочии собственника (владельца, пользователя) земельного участка на его застройку и отчуждение принадлежащих ему зданий, сооружений и строении.

По иску, заявленному лицами, не имеющими на период возведения самовольной постройки права на земельный участок либо на расположенные на нем строения, правовое значение имеют обстоятельства, связанные с получением согласия собственника строения на осуществление пристройки, реконструкцию этого строения либо согласия собственника (владельца, пользователя) земельного участка на возведение постройки на данном участке а ° лица должны представить суду доказательства, свидетельствующие о том, что они участвовали в строительстве (реконструкции) по соглашению с собственником строения либо собственником (владельцем, пользователем) земельного участка о создании общей собственности на возводимую постройку (реконструируемое строение) и именно в этих целях вкладывали свой труд и (или) средства. При недоказанности такого соглашения они могут претендовать лишь на возмещение понесенных ими затрат на строительство.

Безусловно, во всех рассматриваемых случаях не может быть изменено, в том числе судом, разрешенное использование земельного участка, занятого самовольной постройкой. В тех случаях, когда использование земельного участка под самовольной постройкой не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в изменении целевого назначения земли, то требование о признании права собственности на нее судом не может быть удовлетворено.

Согласование государственных, общественных и частных интересов при создании, реконструкции, использовании и иных действиях, связанных с объектами недвижимости, обеспечивается органами государственной власти и органами местного самоуправления. Это достигается путём разработки в соответствии со строительными нормами и правилами проектной документации, которая согласовывается с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного надзора и контроля и утверждается в установленном порядке. На основании этой документации выдается разрешение на строительство.

Поэтому во всех делах по искам о признании права собственности на самовольную постройку суду должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие соблюдение требований охраны окружающей природной среды, правил постройки, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных и других обязательных норм и правил, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации конкретной постройки. Данные обстоятельства подтверждаются заключениями органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил, а также разрешением на строительство. Последнее не требуется, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного поселения и их отдельных объектов, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений.

Перечень объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство, определяется органами государственной власти субъектов Российской Федерации (ст.62 Градостроительного кодекса РФ. ст-3 Федерального закона от Ш1.1995 "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", в ред. от 30.12.2001, от 10.01.2003).

Отсутствие в требуемых случаях надлежаще утвержденной ленной проектной документации и разрешения на строительство само по себе не может служить безусловным основанием к отказу в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Орган местного самоуправления может решить сохранение самовольно возведенного если признает, что оно возведено в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и соблюдением строительных норм и правил. Отказ в выдаче такого разрешения, как и отрицательные заключения уполномоченных органов государственного надзора и контроля могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд (ст.46 Конституции РФ, п.7 ст.62 Градостроительного кодекса РФ).

В подтверждение отсутствия нарушения прав и законных интересов собственников (владельцев, пользователей) сопредельных объектов недвижимости суду должны быть представлены данные, свидетельствующие об отсутствии возражений указанных лиц относительно самовольной постройки. При наличии возражений спор об их обоснованности разрешается судом, если об этом будет заявлено соответствующее требование.

В процессе исследования обстоятельств, имеющих юридическое значение для признания права собственности на самовольные строения, как правило, возникают следующие вопросы: соответствует ли возведенное строение по размеру площади, этажности и другим данным утвержденному проекту, если такой проект имеется, и являются ли эти отступления существенными; как повлияли допущенные нарушения на планировку, застройку и благоустройство данной улицы, района, на удобства содержания смежных участков и пользования находящимися на них объектами недвижимости; в чем выразились нарушения строительных и других обязательных норм и правил, являются ли эти нарушения грубыми и как они повлияли на прочность и безопасность конструкций дома; соблюдены ли необходимые противопожарные, санитарные и другие обязанные нормы и правила; каков размер долей, которым соответствует самовольно построенная часть законного строения, и т. п. Для разъяснения этих вопросе, требующих специальных познании в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд в соответствии с правилами ст.ст.79,188 ГПК может получить консультацию специалиста, назначить соответствующую экспертизу.

Вступившие в законную силу судебные решения о принятии права собственности на самовольную постройку Шляются основанием для государственной регистрация прав на недвижимое имущество. В этой связи в резолютивной части решения суда должны содержаться необходимые ля этого сведения: адрес (местонахождение) объекта недвижимости, его наименование и назначение, площадь, идентификационные данные из паспортов технического чета, а если объект находится в общей долевой собственности - доли в праве собственности (в виде правильной простой дроби).