Покупка земли несельскохозяйственного назначения.

версия для печати

комментарии

Определение понятия земель несельскохозяйственного назначения

Действующее земельное законодательство, в продолжение законодательных традиций Земельного кодекса РСФСР, делит земли на "категории земель". Такая классификация преследует цели эффективного вовлечения земель в хозяйственный оборот и их целевого использования.

В соответствии с п.1 ст.7 Земельного кодекса РФ (Состав земель в Российской Федерации) земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

земли сельскохозяйственного назначения;
земли поселений;
земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
земли особо охраняемых территорий и объектов;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли запаса.

Наряду с классификацией земель на "категории земель" традиционно разделение земель на две группы: земли сельскохозяйственного назначения и земли несельскохозяйственного назначения. Обратимся к их понятиям.

I Земельный кодекс РФ, как и иные законодательные акты РФ не содержит точного, легального определения земель несельскохозяйственного назначения, в отличие от земель сельскохозяйственного назначения. В то же время, понятие "земли несельскохозяйственного назначения" является общеупотребительным - оно используется законодателем в десятках нормативных актов (как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов РФ). Нет четкого определения земель несельскохозяйственного назначения и в юридической литературе. "Взамен" определения, авторы лишь перечисляют земли несельскохозяйственного назначения. Так, Н.Н. Венедин отмечает, что "землями промышленности, транспорта, связи, радио вещания, телевидения, информатики и космического обеспечения и иного назначения признаются земли, предоставленные компетентными органами в пользование или аренду предприятиям, учреждениям и организациям для осуществления возложенных на них специальных задач". Если обратиться к комментариям к земельному законодательству (и, прежде всего, ЗК РФ), можно заметить, что их авторы также обходят стороной определение, представляя лишь перечень земель несельскохозяйственного назначения.

На практике зачастую рассматриваемое понятие путают с "несельскохозяйственными угодьями" и даже в письмах, разъяснениях официальных органов встречаются такие ошибки, так, например, в приложении к Письму Министерства Российской Федерации по налогам и сборам от 27.04.2001 №ВТ-6-04/351 "О Разъяснениях по отдельным вопросам, связанным с исчислением и уплатой земельного налога" (в настоящее время письмо отменено) данные понятия рассматриваются как синонимы, между тем, они имеют совершенно различное содержание. В этой связи, рационально, на наш взгляд, либо внесение изменений и дополнений в ЗК РФ с целью закрепления легального определения земель несельскохозяйственного назначения, а также состава таких земель, либо принятия соответствующего разъяснения полномочным органом. На наш взгляд, при определении понятия "земли несельскохозяйственного назначения" необходимо, прежде всего, исходить из понятия "земли сельскохозяйственного] назначения", а также базиса данных определений - сельское хозяйство.

Согласно п.1 ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. При этом в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (п.2 ст.77 ЗК РФ).

Таким образом, земли сельскохозяйственного назначения включают сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья. При этом, сельскохозяйственные угодья состоят из участков земли определенного хозяйственного использования (пашня, сенокосы, пастбища, залежь, виноградники и другие многолетние плодовые насаждения). Следует отметить, что к землям сельскохозяйственного назначения относятся также земельные участки, предоставленные гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального и коллективного садоводства, животноводства и огородничества.

Несельскохозяйственные угодья - это, соответственно, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями и т. д. Еще раз подчеркнем, что "несельскохозяйственные угодья" не являются синонимом "земель несельскохозяйственного назначения", а являются частью земель сельскохозяйственного назначения. Наряду с землями сельскохозяйственного назначения ЗК РФ перечислены земли, используемые в иных, чем сельскохозяйственные" целях.

Вернемся к категориям земель и классификации, проведенной, в п.1 ст.7 ЗК РФ. Законодатель выделяет: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли поселений; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса. Исходя из приведенной легальной классификации земель, все земли условно можно разделить на "сельскохозяйственного назначения" и "несельскохозяйственного назначения", причем к последним будут отнесены пп. 2-7 |п.1 ст. 7 ЗК РФ.

Аналогичная классификация проведена законодателем и в иных законодательных актах, например, в Законе РФ от U.10.1991 №1738-1 "О плате за землю" (с последними изм. и доп. от 22.08.2004) , где для целей налогообложения все земельные участки разделены на следующие группы: земли сельскохозяйственного назначения и земли несельскохозяйственного назначения (включая земли городов и поселков, земли водного фонда, земли лесного фонда и др.). В юридической литературе встречается более узкое определение земель несельскохозяйственного назначения.

К землям несельскохозяйственного назначения следует отнести земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны и безопасности и земли иного специального. Обратимся вновь к нормам земельного законодательства. В л.2 ст.79 ЗК РФ законодатель употребляет такую категорию, как "земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства". На наш взгляд, данная категория является одним из базисов (наряду с другими легальными критериями) в определении понятия земель несельскохозяйственного назначении. Таким образом, вышесказанное позволяет нам сделать вывод, что под землями несельскохозяйственного назначения законодатель понимает земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства. В перечень земель несельскохозяйственного назначения входят: земли поселений; земли промышленности, энергетики" транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики.

Рассмотрим каждый вид земель подробнее. Землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий (п.1 ст. 83 ЗК РФ). Как следует из п.1 ст. 85 ЗК РФ, в состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам.

В соответствии с п.1 ст.87 ЗК РФ, землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и землями иного специального назначения признаются земли, которые расположены за чертой поселений и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Считаем необходимым рассмотреть в рамках данного параграфа и такой вопрос, как перевод земель из одной категории в другую. Последнее напрямую влияет на изменение правового статуса земель, а значит, и на возможность вовлечения их в хозяйственный оборот, в том числе продажу земель. В связи с привлекательностью продажи земель различные субъекты путем, противоречащим закону, меняли статус земель (как правило, переводя земли из сельскохозяйственных в несельскохозяйственные).