Форма договора и его государственная регистрация

Регистрация представленных на государственную регистрацию документов осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения книг учета документов и дел устанавливающих документов при государственной -регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 24.12.2001 №343 (с изменениями от 19.11. 2003).

Документы на регистрацию должны быть поданы обей Ми сторонами по сделке: как продавцом, так и покупателем (п.1 ст.16 ФЗ).

В соответствии с Федеральным законом на госудаственную регистрацию представляются: заявление о государственной регистрации (ст ст 13 16 Закона);

В случаях, установленных законодательством Российской Федерации, а также если представленные документы не отвечают требованиям ст. 18 Закона, на государственную регистрацию могут истребоваться дополнительные документы (п.2 ст.17 Закона).

После приема заявления и иных необходимых для государственной регистрации документов регистратор прав вносит в Единый государственный реестр прав запись об этом заявлении, указывающую на существование правопритязания в отношении данного объекта.

Основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае договора купли - продажи земельного участка, как это следует из ст. 17 ФЗ, являются соответствующий договор купли - продажи земельного участка.

При правой экспертизе документов, проверке законности сделки купли - продажи земельного участка, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других основаниий для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (ст.ст.9,13,17 Закона).

Приведем пример из практики: "Полномочный орган I отказал в государственной регистрации перехода прав на I земельный участок. Заявитель (одна из сторон по сделке купли-продажи) обратился в суд с требованием признать I решение регистратора незаконным.

При рассмотрении дела было установлено, что земельный участок, являющийся предметом купли-продажи по договору, по данным государственного земельного кадастра относится к землям лесного фонда (леса 1-й категории). Кроме того, он расположен в уникальном месте с оригинальными природно-климатическими условиями, относится к землям оздоровительного назначения и в силу п.1ст.16 ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" является особо охраняемым природным объектом. I

Согласно п. 2 Указа Президента Российской Федерации от 14.06.1992 №631 "Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности" земли оздоровительного назначения продаже не подлежат.

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка является ничтожным, поэтому комитет по земельным ресурсам и землеустройству правомерно отказал закрытому акционерному обществу в регистрации данной сделки"

Идентификация земельного участка в Едином госудаственном реестре прав осуществляется по кадастровом номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра (абз.З п.З ст.16 ФЗ).

В процессе осуществления процедуры государственной регистрации стороны могут отозвать заявление и тем самым прекратить процесс регистрации (например, в результате возникших форс-мажорных обстоятельств; в результате обоюдного отказа от свершения сделки).

Как мы уже подчеркивали, согласно п.1 ст.37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В этой связи, обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр.

В соответствии с п.4. ст.18 ФЗ кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании сведений, представленных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного *| дельного кадастра, при наличии согласия в письменно I Форме правообладателя (правообладателей) земельной I Участка или на основании заявления правообладателя. При наличии спора между органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, и правообладателем уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав на основании вступившего в законную силу судебного акта.

Важно подчеркнуть, что наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него (п.2 ст.20 ФЗ).

Неправильная трактовка вышеуказанной нормы, на наш взгляд, может стать основой для фактических ошибок на практике. Обратимся к экспертному комментарию к Федеральному закону. Как отмечает П. В. Крашенинников, "отсутствие или незаконченность учетных работ по индивидуализации земельного участка и даже наличие судебного спора по поводу его границ не может быть основанием для отказа в приеме документов и, соответственно, для отказа в самой регистрации. В этом случае государственная регистрация прав на земельный участок осуществляется при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся в соответствующем земельном комитете, в том числе натурного описания границ. До присвоения земельному участку кадастрового номера может быть использован условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект (подраздел I-II Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество - постановление Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 №219 [7])" [8]. Между тем, на наш взгляд, сказанное противоречит п.1 ст 37 ЗК РФ со гласно которому объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Возникает логичный вопрос: каким об разом земельный участок может быть объектом купли- продажи, если он не прошел кадастровый учет (а значит не завершен процесс его индивидуализации, не присвоен кадастровый номер). Представляется, что в данном случае приоритетны нормы ЗК РФ, а следовательно "отсутствие или незаконченность учетных работ по индивидуализации земельного участка" являются препятствием для государственной регистрации.

Если же наличествует спор о праве на земельный участок, имеется соответствующее решение или определение суда, регистратор, руководствуясь п.4 ст.19 и п.2 ст.28 ФЗ обязан приостановить регистрацию.

В регистрации также может быть отказано по следующим основаниям (п.1 ст.20 ФЗ):

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов (ст.20 ФЗ).

Вне зависимости от основания, отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего t органа от государственной регистрации, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (п.2 ст. 5 Закона).

В суд может быть подан иск и в случае уклонения одной из сторон от совершения государственной регистрации после заключения договора купли-продажи (п.З ст.551 ГК РФ). Как пояснил Президиум ВАС в Информационном письме от 16.02.2001 №59 "в соответствии с п.З ст.165 ГК РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. ГК РФ не устанавливает каких-либо особых положении для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким оброзом государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

Акцентируем внимание на том, что при вынесении решения, обязывающего произвести государственную регистрацию договора купли-продажи земельного участка, суд должен проверить, соответствует ли этот договор по своему содержанию требованиям законодательства (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.11.1999 №1543/99) [9].

В заключение подчеркнем, что в соответствии с ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность; такая сделка | считается ничтожной (п.1 ст.165 ГК РФ); считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон. Таким образом, недействительная сделка не влечет юридических последствий; права и обязанности возникают лишь в связи с фактом ее недействительности (обязанность сторон совершить определенные действия, для того чтобы положение сторон было приведено в соответствие с требованиями закона).