Значение предмета договора, отдельных сроков и цены при заключении договора

В совокупности перечисленные сведения являются достаточными данными для индивидуализации земельного участка и определения его как предмета договора купли-продажи.

Важно подчеркнуть, что ЗК РФ (пп.5 п.1 ст.1) закрепляется принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев установленных федеральными законами.

Таким образом, когда предметом договора купли-продажи недвижимости является земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли-продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее пользования. При продаже такой недвижимости (здания, сооружения) покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (абз.2 п.З ст.552 ГК РФ). По данному вопросу ВАС РФ выработан обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства [1].

Первостепенное значение имеет определение легального момента вступления в силу договора продажи недвижимости. Наступление этого момента законодатель связывает с подписанием договора купли-продажи земельного участка продавцом и покупателем (п.1 ст.433 ГК РФ). С этого времени договор становится обязательным для сторон.

Между тем, стороны могут определить в договоре, что он вступает в юридическую силу с момента его государственной регистрации, и тем самым "подстраховать" себя о преждевременного исполнения обязательств.

С моментом государственной регистрации стороны могут связать и срок передачи земельного участка. 1ак, н пример, можно указать, что "земельный участок подле передаче по акту в течение 7 дней с момента выдачи государственной регистрации о переходе прав на недвижимость.

До заключения договора (и в рамках договора) стороны должны определить сроки подачи документов на государственную регистрацию перехода прав на земельный уЧасток. Данное условие имеет особое значение, т. к. выступает критерием "затягивания" одной из сторон совершения действий по регистрации, тем самым создавая препятствия для исполнения договора в целом.

Еще один момент, который требует решения, - определение сроков оплаты цены земельного участка: до или после заключения проведения государственной регистрации; если частями - то конкретные сроки внесения частей оплаты земельного участка. Определение данных сроков имеет значение для привлечения покупателя к ответственности в случае задержки оплаты земельного участка; в случае грубой задержки просрочка оплаты может выступать отлагательным условием, и тем самым, являться основанием для расторжения договора купли-продажи земельного участка.

В договоре необходимо установить и иные сроки: передачи документов на земельный участок, совершения иных определенных действий.

Как мы уже подчеркнули, существенным условием договора купли-продажи земельного участка является цена. Согласно п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Прежде всего, заметим, что положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст.424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи земельных участков и недвижимости в целом. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п.З ст.424 ГК РФ, не применяются.

Цена за земельный участок в договоре может быть определена в виде единой суммы за весь земельный участок, либо за единицу измерения (кв. м, сотка, гектар и т.д.).

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена недвижимости имущества, подлежащая уплате, определяет исходящий из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п.З ст.555 ГК РФ).

Рыночная цена на земельный участок может определяться (формироваться) продавцом следующим о6разом. Во-первых, исходя из цен на аналогичные земельные участки в схожем районе; во-вторых, путем привлечения профессиональных оценщиков (действующих на основании федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с последними изм. и доп. от 22.08.2004); в третьих, исходя из кадастровый оценки земли (кадастровой стоимости земельного участка - п.5 ст.65 ЗК РФ), которая определяется в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 №316[3]. В том случае, когда не определена кадастровая цена, критерием может выступать нормативная цена земли (ст.13 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). Нормативная цена земли устанавливается в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15.03.1997 №319 "О порядке определения нормативной цены земли".

Акцентируем внимание на особенностях формирования цены земельного участка при проведении торгов. Еще До проведения аукциона (торгов) до его участников доводятся сведения о "начальной цене предмета торгов", "шаг аукциона". В результате проведения торгов определяв Цена, которая оформляется в протоколе, подписываемом организатором торгов, аукционистом и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах, торгов составляется в 2 экземплярах, один из которых дается победителю, а второй остается у организатора торгов.

Протокол является основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка. Тем самым, существенные условия договора определяются еще до его заключения.

С рядом особенностей связано определение цены земельного участка, продаваемого в рамках приватизации. Если обычным для рыночных отношений является договорной порядок определение цены (при этом, например, возможен "торг"), то для определения цены купли-продажи земельного участка в результате реализации права на приватизацию земельного участка законодатель установил особые правила.

Зачастую на практике стороны не могут согласовать цену договора. Например, магазин занимает площадь 400 кв. м в центре города, безусловно, что рыночная цена на землю крайне высока, учитывая тем более постоянный рост спроса и цен на землю. Конечно, такая цена магазин не устраивает, в то же время полномочный орган стремится продать земельный участок по максимально допустимым ценам. Здесь и возникает вопрос о допустимости цены и ее пределах, легальных способах ее определения.

Согласно ст. 2 ФЗ РФ от 25.10.2001 Ш37-ФЗ "О порядке введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ст.36 ЗК РФ при продаже находящихся в государственной ИЛИ муниципальной собственности земельных участков стоимость таких земельных участков устанавливается субъектом Российской Федерации исходя из кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. При определении выкупной стоимости подлежит применению поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенного на земельном участке здания, сооружения.

Казалось бы, законодатель дал четкую формулу для определения цены на земельный участок, однако на практике вышеназванное правило является "камнем преткновения" между полномочными органами власти и хозяйствующими субъектами (гражданами), источником множества, на первый взгляд, запутанных споров.