Как не оказаться на улице?
Как, купив землю из частных рук, не оказаться жертвой мошенников, которые сами заполучили эту землю нечестным путем? Как не быть выкинутым на улицу с легкой руки действительного владельца земли? Именно эти вопросы порождает в последнее время судебная практика.
Вопрос о публичной достоверности реестра недвижимости непосредственно связан с проблемой защиты добросовестных приобретателей, точнее, с признанием их собственниками имущества, приобретенного у неуправомоченных отчуждателей. О том, какое огромное социальное значение приобрела в последнее время рассматриваемая проблема, свидетельствуют многочисленные публикации на эту тему в юридической литературе, а также тот факт, что вопрос о защите добросовестных приобретателей был поставлен перед Конституционным Судом РФ. Однако проблема до сих пор не решена на законодательном уровне.
По нашему мнению, добросовестных приобретателей нужно признавать собственниками имущества, приобретенного ими у неуправомоченных лиц. Этого требует динамичный имущественный оборот. Именно он заставил законодателей многих стран мира ограничить виндикации в пользу добросовестных приобретателей и признать их собственниками спорного имущества. Ограничивать виндикацию в отношении добросовестного приобретателя и не признавать его собственником вряд ли разумно, это ведет лишь к неопределенности положения реального обладателя права на вещь, оказавшуюся во владении добросовестного приобретателя.
Формальный собственник, хотя и может распоряжаться вещью юридически, фактически не в состоянии исполнять распорядительные сделки, не имея возможности на деле передавать другим лицам владение вещью. Добросовестный приобретатель фактически господствует над вещью, эксплуатирует ее в своих интересах, однако он испытывает затруднения при совершении актов распоряжения вещью, потому что формально он - не собственник.
Такое положение крайне неудобно для имущественного оборота, и вряд ли необходимо мириться с ним в ожидании того момента, когда добросовестный приобретатель станет собственником в силу приобретательной давности. Некоторые авторы придерживаются противоположной точки зрения. Однако уместно спросить, зачем ждать пять или пятнадцать лет, когда ясно, что имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя, а его воля стать собственником уже выражена в сделке, в силу которой он приобрел спорное имущество (этот вопрос останется в силе и в случае сокращения срока приобретательной давности для подобных случаев).
Нельзя сказать, что в данной сфере баланс интересов собственника и добросовестного приобретателя установлен. О каком балансе можно говорить, если собственник является таковым только формально, а добросовестный приобретатель, хотя и несобственник, через определенный срок неизбежно превратится в собственника? Рассчитывать на то, что добросовестный приобретатель добровольно возвратит владение имуществом, вряд ли стоит.
Можно ли на основе действующего законодательства решить проблему признания добросовестного приобретателя cобственником? Думается нет. В ст. 302 ГК РФ указывается, в каких случаях собственник не может виндицировать вещь у добросовестного приобретателя, но ничего не говорится о титуле, закрепляемом за добросовестным приобритателем. И это неудивительно, т.к. данная статья, как и глава 20 ГК РФ в целом, регулирует отношение по защите вещных прав. Здесь просто не могут содержаться нормы о титуле лица, в отношении которого собственник (или иной владелец) не в состоянии применить меры защиты (прежде всего виндикационное требование).
Для признания добросовестного приобретателя собственником имущества, приобретенного у неуправомоченного лица, необходимы особые правила, помещенные в ГК РФ - Причем они должны учитывать коренное различие в режиме оборота движимого и недвижимого имущества. В связи с этим набор фактов, которые образуют фактический состав добросовестного приобретения имущества, будет несколько отличаться в зависимости от того, о каком имуществе идет речь - движимом или недвижимом.
В первую очередь следует сказать о тех фактах, которые лежат в основе возникновения права собственности добросовестного приобретателя на любое имущество. Во-первых, имущество должно быть приобретено в силу сделки, а не по какому-либо иному правовому основанию. Единственным пороком этой сделки является то, что отчуждатель не имел права отчуждать вещь.
Во-вторых, сделка по приобретению должна иметь возмездный характер.
В-третьих, приобретатель должен быть добросовестным, т. е. не знать в момент совершения сделки о том, что его контрагент неуправомочен отчуждать имущество.
Остальные факты определяются в зависимости от вида имущества. Различие в фактическом составе приобретения движимого и недвижимого имущества существует лишь по той причине, что с недавних пор недвижимость в нашей стране стала наконец-то обращаться по записям.
Движимое имущество переходит от одного лица к другому посредством передачи владения. Несмотря на то что наш закон не устанавливает презумпции права собственности владельца движимой вещи, как принято в некоторых иностранных законодательствах, принадлежность движимой вещи и у нас распознается на практике по факту владения ею (это объективное положение вещей).
Принадлежность недвижимой вещи определяется наличием соответствующей записи в реестре. Поэтому в первом случае приобретатель в отношениях с контрагентом-отчуждателем принимает во внимание прежде всего факт его владения вещью, а во втором - факт записи на имя последнего Движимое имущество переходит в собственность, как правило, посредством передачи, а недвижимое - в результате записи в реестре, поэтому переход недвижимого имущества во владение приобретателя не имеет такого значения как для движимой).
В связи с этим фактический состав добросовестного приобретения права собственности на движимую вещь должен включать в себя факт выбытия вещи из владения лица, управомоченного на владение, т. е. собственника или лица, которому она была передана собственником (но непременно по воле первого или последнего), и факт владения на стороне приобретателя. Этот последний факт является завершающим в формировании фактического состава приобретения движимой вещи в собственность. Его включение в фактический состав основано на том, что именно с передачей приобретателю владения вещью закон связывает возникновение права собственности у последнего в обычной ситуации (п.1 ст.223 ГК РФ).
Фактический состав добросовестного приобретения недвижимого имущества должен включать в себя запись в реестре, которая на момент совершения сделки указывала бы на то, что отчуждатель являлся собственником недвижимого имущества, и запись, произведенную в пользу нового собственника (добросовестного приобретателя). Здесь запись на имя приобретателя является фактом, который завершает формирование фактического состава приобретения недвижимости. Именно к моменту записи закон (п.2 ст.223 ГК РФ) приурочивает возникновение права собственности приобретателя недвижимого имущества.
Повторим, что в случае с недвижимостью переход владения ею к приобретателю не имеет никакого значения Завершающим фактом данного состава является совершение записи приобретателем на свое имя в реестре. Поэтому, в частности, добросовестный приобретатель дома станет его собственником, только если совершит запись на свое имя (конечно, при наличии других фактов фактического состава приобретения недвижимости), а получил ли он ключи от дома или иным образом стал его владельцем - в данной ситуации неважно. В советское время (и позднее, до создания Единого государственного реестра прав на недвижимость), когда не было нормальной категории недвижимости, в указанном примере у добросовестного приобретателя нельзя было бы истребовать дом, только если отчуждатель успел передать приобретателю владение домом.
Как известно, ВАС РФ признал на примере недвижимости возможность добросовестного приобретения имущества в собственность, ссылаясь при этом на ст.302 .РФ *[10]. Почему Высшая судебная инстанция, признавая добросовестного приобретателя собственником, опиралась в своем мнении на ст.302 ГК РФ. Полагаем, данный судебный орган сделал это по той же причине, по которой в советских и современных учебниках по гражданскому, вопрос о возникновении права собственности на Добросовестного приобретателя поднимается связи с виндикацией: в законе, начиная с Гражданам Кодекса 1964 г., просто не было и нет другой статьи, которою можно было бы опереться в отсутствие прямой нормы (напомним, что Гражданский кодекс 1922 г. Содержал соответствующую норму).
Мы уже указывали на некорректность применения ст.502 ГК РФ при решении вопроса о признании добросовестного приобретателя собственником. Но если ее использование в отношении движимого имущества ещё испустило (ведь другой подходящей статьи нет), то в случае с недвижимым имуществом - вряд ли. Статья 302 ГК РФ имеет а виду определенный порядок выбытия вещи из владении собственника или лица, которому имущество было передано собственником, а также учитывает, что к моменту предъявления виндикационного иска приобретатель уже стад владельцем вещи. Повторим, что для недвижимости важное значение имеют не эти факты, а факт записи я" имя отчуждателя и совершение приобретателем записи на свое имя.
Кроме того, использование ст.302 ГК РФ может создать мнение о том, что для возникновения права собственности необходим, помимо прочих условий виндикационным процесс (отказ в иске), а это нельзя признать правильным. Судебное решение об отказе в виндикационном иске не является обязательным условием возникновения права собственности, хотя этим не исключается судебная проверка при предъявлении соответствующих требований (в том числе винднкационного) в случае необходимости (если есть возможность доказать отсутствие хотя бы одного факта из тех, что входят в фактический состав возникновения права собственности приобретателя).
Включение в фактический состав добросовестного приобретения права собственности решения суда по виндикационному иску послужит основой для злоупотреблений со стороны собственника, потерявшего владение вещью. Во многих случаях он может прекрасно знать о том, что приобритатель является добросовестным, но не подавать виндикацаонный иск, чтобы приобретатель не имел возможности посредством суда подтвердить факт добросовестного приобритения.
Положение приобретателя в данной ситуации будет, мягко говоря, неопределённым. Следует отметить, что во многих случаях требование об обязательном наличии решения суда будет ясно бессмысленным. Ведь если собственник прекрасно знает, что приобретатель является добросовестным, что иск его (собственника) будет отклонен и ему остается лишь требовать возмещения убыток от неуправомоченного отчуждателя, то зачем заставить его идти в суд?
Признав на законодательном уровне возможность возникновения права собственности у добросовестного приобретателя, нельзя в отношении недвижимости не сделать второго шага, а именно нельзя не ввести в наше законодательство нормы о публичной достоверности реестра прав на недвижимое имущество. Нормы о публичной достоверности реестра и нормы о признания добросовестного приобретателя недвижимости собственником не могут существовать друг без друга по указанной ранее причине: приобретатель движимой вещи верит факту владения отчуждателя, а приобретатель недвижимости - факту записи на имя отчуждателя. Добросовестность в сфере недвижимости слагается из того, что приобретатель опирается на запись, которая говорит об управомоченности отчуждателя.
В некоторых случаях запись может не соответствовать действительности, так же как иногда владелец движимой вещи, выдающий себя за собственника, таковым не являться. Но если все-таки согласиться с возможностью возникновения права собственности добросовестного приобретателя на недвижимое имущества, тогда надо признавать её формальную силу: несоответствие записи действительности не опорочивает приобретения.
Принцип публичной достоверности позволяет участникам гражданского оборота полагаться на записи в реестре, считать, что они соответствуют действительности. Публичная достоверность не препятствует действительному обладателю права оспаривать право, которое записано за мнимым его обладателем, однако это не допускается
делать после того, как в пользу добросовестного приобретателя была совершена соответствующая запись, те. приобретатель не может быть лишен права собственности аннулированием записи на его имя (об исключениях из этого правила будет сказано далее).
Принцип публичной достоверности действует в множестве иностранных законодательств, где существует регистрация прав на недвижимость. Самым ярким примером является норма §892 ГТУ, которая гласит: "Содержании земельной книги признается достоверным в отношении того, кто вследствие совершения сделки приобрел земельный участок или право, обременяющее указан право...". Аналогичное положение содержится в ст. 2962 Гражданского кодекса Квебека: "Лицо, которое приобрело вещное право на недвижимое имущество, являющееся предметом регистрации, добросовестно полагаясь на регистрационные записи, сохраняет свое право, если оно было оглашено" *[12].
Учитывая, что в нашей стране высока степень криминализации, добросовестное приобретение права собственности на недвижимое имущество невозможно во всех без исключения случаях, когда приобретатель положился на запись в реестре. Право собственности добросовестного приобретателя должно подлежать оспариванию, если: во-первых, запись на имя отчуждателя была совершена вследствие подлога со стороны работников органа регистрации или третьих лиц; во-вторых, запись на имя отчуждателя была совершена вследствие насилия или угрозы в отношении работников органа по регистрации или действительного собственника.
Всякая система регистрации прав на недвижимое имущество, в какой бы стране она ни была создана, основана, как правило, на трех главнейших принципах: внесения, публичности и публичной достоверности.
В России в качестве общего правила введен принцип внесения, согласно которому право на недвижимость возникает только с момента совершения записи. Кроме того, из этого принципа вытекает, что собственником или обладателем иного права на недвижимость признается тот, кто указан в качестве правообладателя в реестре, пока соответствующая запись не оспорена
У нас действует также принцип публичности (открытости) сведений в реестре. Каждое заинтересованное лицо может получить соответствующую информацию из реестре. поэтому не вправе отговариваться незнанием личности действительного обладателя права (т. е. ссылаться на свою добросовестность).
Отсутствие в нашем законодательстве принципа публичной достоверности реестра в значительной степени обесценивает сам институт регистрации прав на недвижимость. Ведь огромные вложения сил и средств, необходимых для создания и поддержания данной системы, делаются не только (и, может быть, даже не столько) для того, чтобы давать заинтересованным лицам и органам власти справки о принадлежности недвижимости тому или иному лицу (и о том, какие обременения установлены в отношении нее), но и для того, чтобы участники гражданского оборота могли верить записям и в случае несоответствия их действительности не потеряли приобретенное на возмездной основе имущество.
Может возникнуть вопрос, не приведет ли введение публичной достоверности реестра к отходу от принципа, заложенного в ст.302 ГК РФ, согласно которому собственнику не может быть отказано в виндикационном иске, если имущество выбыло из его владения (или из владения иного управомоченного лица) помимо его воли. Указанные исключения из общего правила о достоверности реестра сохранят данный принцип в неизменности. Следует учитывать специфику недвижимости: ее нельзя украсть или отобрать насильно. Даже если силой вселиться в квартиру и выдавать ее за свою, без соответствующей записи в реестре такое действие не даст желаемого юридического результата. Изменение правообладателя недвижимости помимо его воли может происходить только через запись.
Запись вопреки воле правообладателя мыслима только в случаях подлога и насилия.
Критики идеи признания добросовестного приобретателя собственником указывают на ее несоответствие ст. 35 Конституции РФ, защищающей именно право собственности. Но никакого противоречия здесь нет. В данной статье действительно говорится о защите права собственности, однако дело гражданского законодательства указывать на то, кто, когда и при каких условиях станов * собственником и получает защиту своего права собственности. Гражданский закон может установить, что при таких-то условиях одно лицо перестает быть собственником а другое им становится. Если это не так, то можно признать неконституционной ту же ст.302 ГК РФ, которая хотя и не лишает собственника его права собственности, но не дает ему по общему правилу защиты против добросовестного приобретателя. Может быть, здесь кроется нарушение ст.35 Конституции РФ и следует возвратиться к римской неограниченной виндикации? Думается, делать этого
не стоит.
Законодательное решение проблемы добросовестных приобретателей могло бы выглядеть следующим образом. Необходимо дополнить главу 14 "Приобретение права собственности" ГК РФ ст.234-1 в следующей редакции:
"Статья 234-1. Приобретение права собственности добросовестным приобретателем
Лицо, у которого в соответствии со ст.302 настоящего Кодекса не может быть истребовано движимое имущество, признается собственником такого имущества.
Лицо, получившее владение движимым имуществом основании иного права, чем право собственности (добросовестный арендатор, залогодержатель и другие), вправе защищать своё владение на условиях, указанных в ст.302 настоящего Кодекса.
Право собственности на недвижимое имущество, приобретенное в силу возмездной сделки у лица, которое было записано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) в качестве собственника, не подлежит оспариванию, если приобретатель являлся добросовестным.
Приобретатель недвижимого имущества не считается добросовестным, если к моменту приобретения права собственности в ЕГРП внесена отметка об оспаривании права собственности отчуждателя или отметка о предстоящем приобретении права собственности другим лицом либо если будет доказано, что приобретатель знал о том, что запись о праве собственности отчуждателя не соответствует действительности.
Право собственности на недвижимое имущество, приобретенное добросовестным приобретателем, может быть оспорено в случаях, когда отчуждатель был записан в качестве собственника вследствие подлога, совершенного работниками органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, или другими лицами либо когда такая запись была совершена вследствие насилия или угрозы в отношении как работников органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, так и действительного собственника.
Лицо, которое в силу возмездной сделки приобрело иное право на недвижимое имущество, чем право собственности (добросовестный арендатор, залогодержатель и Другие), также получает защиту на основании настоящего пункта".
Предлагаемый законопроект защищает не только добросовестных лиц, которые получили имущество в собственность но и приобретателей имущества на ином, чем собственности, титуле (но только на возмездной основе)
Защита этих лиц также строится на несколько отличающихся друг от друга фактических составах: в зависимости от того, о каком имуществе идет речь - движимом
или недвижимом. В отношении недвижимого имущества мы исходим из необходимости введения в нашей стране полноценной системы отметок. Она пока не создана, но без
нее не может функционировать никакой правильно организованный механизм регистрации недвижимости.
Отзывы в Facebook: Как не оказаться на улице?
Отзывы Vkontakte: Как не оказаться на улице?
Вы в разделе: Как не оказаться на улице?.
Искать Как не оказаться на улице? по всему сайту.
Подписаться на рассылку Правильного Дома.
|
Последние обсуждения
версия для печати
комментарии
